V poslední době často čtu, jak rostou ceny nemovitostí a jak je nejlepší čas je nakoupit. Hm, dobré – až na to, že totéž v minulých měsících zatím vždy byl jen skrytý reklamní článek realitní agentury. Faktem ovšem je, že zatímco v minulosti bývala hláška o růstu cen nemovitostí marketingovým tahem, dnes už nemovitosti v průměru opravdu rostou. I když nijak dramaticky. Podle tzv. HB indexu jsou ceny bytů stále 6 % pod úrovní začátku roku 2010 a u rodinných domů je růst ceny jen symbolický. Naproti tomu růst cen pozemků skoro o 17 % je vzhledem k jejich bezpečnosti velmi zajímavý. Otázkou teď ovšem je, jestli je ekonomika na růst cen nemovitostí už zralá.
Připomeňme, že poslední velká krize, která se s většími či menšími pauzami táhne už od sklonku roku 2008, měla své kořeny právě v přehřátých cenách nemovitostí (zejména, ale nejen, v USA). No a nyní se v řadě zemí bezpochyby nafukuje nová cenová bublina. Ze zemí nám blízkých jde zejména o Belgii a Rakousko. Tam index cen nemovitostí roste nepřetržitě. Rostl dokonce i v době krize. Takže proti roku 2005 jsou tyto země s cenami o 30 % výš. V Británii zase právě dnes centrální banka zatáhla za ruční brzdu a uvalila restrikce na poskytování hypoték, aby bující realitní trh zchladila, což je dnes na finančních trzích zprávou číslo jedna.
Kupodivu už i MMF, který se dost často probudí až po mejdanu, bije na poplach. Ceny domů v poměru k příjmům a nájmům jsou totiž v mnoha zemích výrazně nad dlouhodobým průměrem. A nejde jen o Evropu. Meziroční růst cen realit nad 10 % můžeme pozorovat zejména v Asii. Asie si tak zadělává na podobnou krizi, jaká nastala v roce 2008 v USA, ale nikdo na ni není připravený.
Historie mívá překvapivě malou fantazii
Čím to, že ceny realit se tak zbláznily? Centrální banky (celosvětově) srazily své úrokové sazby na nepřirozeně nízké hodnoty. ČR v tomto ohledu není výjimkou. Průměrná úroková sazba u hypoték v ČR v květnu podle Hypoindexu spadla na 2,81 %, což je nový rekord. Zájem o hypotéky proto logicky roste. Většinou se však nejedná o hypotéku na pořízení nového bydlení, ale o refinancování. Banky se jen přetahují o klienty, což jako vedlejší efekt vede k tomu, že ziskovost bank klesá - to je odvrácená a opět varovná strana mince. V případě mohutné hypotéční aktivity za zdravého hospodářského vývoje by totiž bylo přirozené, aby ziskovost naopak rostla.
Růst cen nemovitostí asi ještě nabere na obrátkách v roce 2015. Ekonomika by měla růst rychleji, inflace zůstane nízká, ale mzdy vzrostou. Máme se znovu bát přehřátí? Jakous takous nadějí nám může být, že zatím se situace ještě zvlášť nehrotí. Jinými slovy, jsme zatím ještě jinde, než jsme byli v roce 2008. Prozatím ještě nelze čekat dramatické zdražení bydlení. Nezaměstnanost prozatím bude stále vysoká a příjmy také ještě moc neporostou. Dokonce i demografická situace říká, že to, co jsme viděli před deseti lety, se nezopakuje. Úvěrové portfolio většiny bank je lepší – tedy aspoň míněno v ČR. Krom toho ČNB nyní alespoň rok své signální úrokové sazby nezvýší. Nejdříve totiž ČNB uvolní kurz koruny a teprve až potom sáhne na úroky. A právě dnes se ČNB nechala slyšet, že svůj intervenční režim neukončí dříve než ve druhém kvartále příštího roku. (Jen tak mimochodem – koruna v reakci na to „oslabila“ o 2 haléře na 27,44 CZK/EUR.) Takže levné úvěrování v ČR vydrží ještě dlouho. Dokonce tak dlouho, že z pohledu jednoho roku asi ani nemá smysl uvažovat o fixaci. Co bude potom, a hlavně co bude za hranicemi, to už je věc úplně jiná. Historie mívá překvapivě malou fantazii a neustále se opakuje.
Kdo vlastní bublifuk
Dokud ale problém nenastal, našinec si růst cen v kombinaci s nízkými úroky ještě může nějaký čásek užívat. Zajímavé nejsou jen byty, ale i pozemky. A tím nemyslím jen pozemky stavební. Z hodně dlouhodobého pohledu je celkem bezpečnou a přitom výnosnou investicí zemědělská půda. Například OSN i OECD globálně doporučují investice do zemědělské produkce. Během posledních deseti let totiž dokázal rozvojový svět spotřebovat o 10 % více potravin, aniž by jich ovšem více vyprodukoval. Lze proto v dlouhodobém horizontu čekat růst cen potravin. A to se zase nemůže projevit jinak než globálním růstem ceny zemědělské půdy. Tady tak snadno na rozdíl od cen bydlení nová bublina nevznikne.
Autorka je ředitelka společnosti Next Finance
